Tussenpersonen
Nieuwe Tussenpersonen
Consumenten

Toename provisieadvies door vasthouden aan Gedragscode

De Financiële Makelaar ziet een toename van het aantal provisiegerelateerde hypotheken nu de NVB, ondanks de brief van Minister De Jager, blijft vasthouden aan de stelregel dat de Gedragscode leidend is boven NHG. Lag het percentage provisieloze hypotheken tot augustus dit jaar boven de 85%, de laatste maand neemt dit percentage sterk af. Een ontwikkeling die overigens ook zichtbaar blijkt bij intermediaire banken. 
 
In de praktijk blijkt, met name bij de lagere koopsommen en aankopen met een verbouwing, dat adviseurs steeds vaker hun advies- en bemiddelingsnota’s niet (volledig) mee kunnen nemen in de hypotheek. Inbreng eigen geld is noodzakelijk om de woning te kunnen kopen. De oplossing voor dit probleem lijkt gezocht te worden in “provisieland”, terwijl dit volgens de NHG-normen helemaal niet nodig is!
 
De NVB zet een stap terug in de tijd en creëert vervolgens een ongelijk speelveld tussen intermediairs en rechtstreekse verkoop.

Voorbeeld
Stel dat de koopsom van een woning 150.000,- bedraagt en deze woning een verbouwing verlangt van 5.000,-. Uitgaande van een waarde na verbouwing van 152.500,- kan op het onderpand o.b.v. de Gedragscode 161.600,- geleend worden en volgens de normen NHG 167.400,-. 

 GedragscodeNHG
Koopsom:150.000,-150.000,-
Verbouwingskosten:5.000,-5.000,-
Overdrachtsbelasting:3.000,-3.000,-
Kosten NHG (0,55%):889,-904,-
Kosten notaris (totaal):1.800,-1.800,-
Taxatiekosten:400,-400,-
Kosten bankgarantie:300,-300,-
Afsluitkosten hypotheek (0%):0,-0,-
Adviesnota adviseur[1]:2.950,-2.950,-
   
Hypotheek:161.600,-164.354,-
   
Inbreng eigen middelen:2.754,-N.v.t.


Wanneer een consument kiest voor een adviseur die volledig netto werkt (de wens van de politiek!), betekent dit, dat de consument over eigen geld moet beschikken. Beschikt de consument niet over de benodigde eigen middelen, dan heeft de consument de volgende opties:

  1. Geen hypotheekadvies, alleen bemiddeling (execution only)
  2. Een consumptief krediet afsluiten
  3. Een hypotheek op basis van provisie 

De onafhankelijke adviseur biedt door provisieloos te werken een lagere rente en een lagere premie, maar een consument die geen eigen geld heeft of wil inbrengen, zal moeten kiezen uit één van de (politiek) ongewenste alternatieven.
 
Geen level playing field
Door vast te houden aan de Gedragscode ontstaat een ongelijk speelveld tussen intermediairs en rechtstreekse verkoop door banken. Banken rechtstreeks rekenen veelal nog steeds 1% afsluitkosten (of geven daar soms een korting op). Indien geen sprake is van een verbouwing, past dit over het algemeen binnen de 106% norm. Echter, consumenten realiseren zich niet dat de werkelijke kosten (want dan noemen we het geen provisie meer) veel meer bedragen dan de betaalde afsluitkosten. De bankadviseur hoeft hier niet volledig open over te zijn. En een eventueel financieringsgat, als gevolg van de verbouwing, kan hij eenvoudig oplossen met een kredietfaciliteit op de betaalrekening.



[1] Uit recentelijk onderzoek van de Consumentenbond blijkt dat een adviseur gemiddeld 122,- per uur rekent en een gemiddelde tijdsbesteding kent van 24 uur per dossier (€ 2.950,-). In de praktijk zien wij dat veel kantoren werken met een vast verrichtingentarief dat veelal ligt tussen de 2.500,- en 3.750,-.




Het nieuwsartikel is toegevoegd op: 2011-09-08 14:24:01

Site Search Pro